Quels critères vérifier pour savoir si un bien immobilier a du potentiel ? (avant de l’acheter)
- 27 févr.
- 5 min de lecture
Vous êtes en pleine recherche immobilière ?
Vous enchaînez les annonces en ligne, les visites, les plans envoyés par l’agent immobilier… et vous pensez peut-être avoir trouvé la perle rare.
Mais une question persiste :
Comment savoir si ce bien immobilier a vraiment du potentiel — avant de signer ?
Parce qu’entre les m² sur le papier et le potentiel réel d’un espace, il y a parfois un monde.
Dans cet article, je vous partage :
Pourquoi utiliser le critère du prix / m² est bien souvent un leurre
Comment repérer en quelques minutes si un bien est exploitable ou non
Les 4 points clés que je vérifie systématiquement en visite.
Pourquoi le nombre de m² est un mauvais critère de recherche immobilière
Quand on parle de critères de recherche pour acheter un bien immobilier, le réflexe numéro 1 est :
“Je cherche minimum 70 m²." ou “Je ne veux pas payer plus de X €/m².”
C’est logique. Le prix au m² est un référentiel clair, surtout en investissement immobilier.
Mais voilà le problème :
👉 On confond m² réels et m² ressentis.
Un T3 bien agencé peut sembler plus spacieux qu’une maison de 90 m² avec :
des couloirs inutiles
des petites chambres
des éléments porteurs mal placés
des pièces biscornues...
Quand on achète un bien, on n’achète pas seulement sa surface. On achète :
Son potentiel de transformation
Sa capacité à évoluer
Et la sensation d’espace et de bien-être qu’on va pouvoir créer à l'intérieur.
Et ça, ce n’est jamais visible dans le prix au m² !
👉 Petit test pour vérifier cette hypothèse :
à votre avis, quelle est la surface de cette pièce ?
Réponse : Il y a environ 40 m² sur l'existant, et environ 37 m² après isolation par l'intérieur.
Vous aviez vu juste ?
Ici, on va pouvoir créer 2 chambres, une salle de bain, une mini buanderie et une entrée.
👉 2ème exemple, même question : quelle est la surface dans cette pièce, bien encombrée ???
Réponse : 45 m² Loi Carrez et 41 m² après isolation par l'intérieur.
Vous avez vu cette hauteur sous plafond ? Il semblerait qu'on puisse créer d'autres m² exploitables qui ne sont pourtant pas comptabilisés dans le calcul officiel...
👉Allez, encore un dernier test.... avec cet appartement trouvé sur Le Bon Coin, aménagé tout en longueur, sur 2 niveaux
Réponse : Sachant qu'il y une chambre de même dimension à l'étage, on a ici environ 40m² donc à peu près la même surface que sur les autres projets.
Etes-vous d'accord pour dire que ces 3 espaces dont la surface est assez similaire ne semblent pourtant pas du tout équivalents ? Et voyez-vous la différence de potentiel entre une pièce en longueur, une pièce comportant de nombreuses portes-fenêtres et une autre avec de beaux volumes ?
Les 4 points clés pour détecter le potentiel d’un bien immobilier
1️⃣ Le point de vigilance n°1 : L'eau
Cela doit être votre obsession.
La majorité des projets de rénovation tournent autour des problématiques suivantes :
déplacer une cuisine
créer une suite parentale
ajouter un deuxième WC
créer une buanderie
Et tout ça dépend d’une chose : où se trouvent les arrivées et surtout, les évacuations.
Plus il y a de gaines techniques, plus vous aurez de possibilités de transformation des espaces.
Parfois, rien qu’en regardant un plan, je sais immédiatement si :
le projet sera simple
ou s’il va devenir un chantier coûteux et contraint
Dans cet exemple, on imagine facilement créer une cuisine ouverte sur le séjour "en haut à gauche" du plan et agrandir la salle d'eau en récupérant des m² sur l'ancienne cuisine (et même créer une buanderie)
Alors que dans cet autre plan (ci-dessous), je vois tout de suite qu'il sera impossible de créer une cuisine ouverte en lieu et place de la chambre 1 ou du salon. On pourrait déplacer les évacuations en carottant le mur porteur, mais avec cette circulation, on se rend bien compte qu'il y aura peu de murs exploitables pour agencer une vraie cuisine.
Et il s'agira certainement de travaux couteux pour "pas grand chose". C'est typiquement le genre de configurations à éviter pour un investissement immobilier à mon sens.
2️⃣ Le point de vigilance n°2 : Les fenêtres
On parle souvent d’exposition, mais on oublie un point stratégique :
👉 Le nombre et le positionnement des fenêtres déterminent vos possibilités de redistribution.
Pourquoi ?
Parce que pour créer une chambre, un bureau ou un salon, il faut :
De la lumière naturelle
De la ventilation
On identifiera donc les pièces qui peuvent se passer de lumière directe de celles qui en ont absolument besoin pour redécouper l'espace.
Ce que je vérifie en pratique :
Le nombre de fenêtres dans l'espace concerné
L'allège, c'est-à-dire la hauteur sous la fenêtre, pour savoir si je peux positionner des meubles dessus
La taille des fenêtres pour identifier le volume de murs exploitables
3️⃣ Le point de vigilance n°3 : les volumes et la structure
Lors de vos visites, pensez à relever la tête :
Quelle est la hauteur sous plafond ?
Existe-t-il des m² exploitables ?
Des différences de niveaux ?
Des poteaux ? des poutres ? et des murs porteurs ?
👉 Le potentiel, c’est la capacité du plan à évoluer.
4️⃣ Le point de vigilance n°4 : La performance énergétique
Repérez tous les éléments susceptibles de faire grimper le budget rénovation :
Quel est le système de chauffage en place ? Est-il individuel ou collectif ? Doit-il être remplacé ?
Faut-il prévoir une isolation thermique : par l'extérieur ou l'intérieur ? Dans le cas d'une isolation par l'intérieur, comment répercuter cette perte de précieux mètres carrés ?
L'électricité est-elle à refaire ? Juste certains points à déplacer et des prises à rajouter ou des nouvelles lignes à créer ? Le tableau est-il aux normes ?
Et quid de la ventilation qui jouera fortement sur les factures de chauffage et le sensation de confort ?
Et après ?
Vous avez validé le potentiel de transformation de votre bien en intégrant ces critères, votre offre a été acceptée et vous souhaitez désormais savoir si vos idées d'aménagement sont pertinentes.
Vous souhaitez participer activement à la conception de votre projet ? ça tombe bien, je ne travaille qu'en Co-conception !
Je propose :
👉 Des ateliers de co-conception où nous dessinons ensemble votre plan idéal à travers plusieurs scenarii d'aménagement esquissés en direct sous vos yeux
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N'hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires !
Et je vous dis à très bientôt pour un prochain sujet aménagement
Julie pour A STORIA
